現(xiàn)在我來講第四個(gè)問題，也是最后一個(gè)問題。我發(fā)現(xiàn)今天大家聽的特別認(rèn)真，因?yàn)榇蠹叶际莵碣I金廳的。最后一個(gè)問題也是大家特別關(guān)心的問題，甚至是許多人經(jīng)常問我的問題：是，前五年都給我了，后十年要陸陸續(xù)續(xù)給我，萬一這個(gè)商場開不成怎么辦？萬一它半路不開了怎么辦？這確實(shí)是個(gè)問題，而且是個(gè)致命的問題。你想的非常對，也想得非常好。但是這也是我們正想跟大家回答的問題。大家知道，改革開放之后，尤其是2009年之后，普通的住宅地產(chǎn)普遍下滑，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由住宅改成商業(yè)地產(chǎn)，比如說中糧有大悅城，華潤建了五彩城，又建了萬象城，最著名的萬達(dá)，在全國各地布局萬達(dá)廣場。一時(shí)間風(fēng)起云涌，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花。許多城市，比如說唐山，我看過一篇報(bào)道，已經(jīng)建成和正在建的超過10萬平米的購物中心128座，唐山的人口比烏丹的多，但是也多不了那么多，所以就造成了一個(gè)現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)，有的干得如火如荼，財(cái)源滾滾。但也有的商業(yè)地產(chǎn)半途而廢，無疾而終。不但給自己造成了一定的損失，也給客戶造成了一定的損失。這是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)界的一種幼稚，一種不成熟。從專家的角度講，商業(yè)地產(chǎn)是一種高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、高難度的東西。一句話怎么講呢？如果是住宅地產(chǎn)是小學(xué)生作業(yè)，那么商業(yè)地產(chǎn)就是博士生論文，你說有多難！說明了什么？商業(yè)地產(chǎn)是賺錢，但不是什么時(shí)候、什么地方、什么人都能做好，所以在接到鑫宇地產(chǎn)董事長劉洪波先生和張敏女士的邀請以后，我們充滿了希冀。在烏丹這么一個(gè)地方，在他們這樣一個(gè)位置，適不適合做購物中心？我們進(jìn)行了長達(dá)2個(gè)月的調(diào)研走訪，在座的各位可能都是我們調(diào)研走訪的對象，而且不但是烏丹，包括整個(gè)翁旗，不但是翁旗，包括赤峰各個(gè)旗縣的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目，以及包括遼寧、吉林的相關(guān)項(xiàng)目，只要是和我們有可比性的一些縣級城市，我們都進(jìn)行了有針對性的調(diào)研。最后得出結(jié)論：這是建商業(yè)地產(chǎn)的絕版地塊，逢天時(shí)和民意。為什么這么講呢？為什么占天時(shí)？也就是說在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間做了對的事兒，這叫占天時(shí)。大家知不知道，我們翁旗，是得到了克強(qiáng)總理的高度關(guān)注，想讓翁旗人都過上好日子的地方，也是誕生了幾百個(gè)優(yōu)秀旗委書記、縣委書記的地方。而且，我們查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)，這里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，2011年至2014年GDP增長48%，人均可支配收入也接近40%。但是通過我們的了解，烏丹的商業(yè)，沒有趕上時(shí)代發(fā)展的步伐，也沒有滿足日益增長的消費(fèi)需求。具體說有下面這幾個(gè)方面。大家對烏丹比我了解，當(dāng)然我們所有的調(diào)研數(shù)據(jù)都是來自民間，來自各位，大家看看我們統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)不準(zhǔn)？

　　第一個(gè)，烏丹的商業(yè)體量嚴(yán)重不足，按照專業(yè)的研究標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)城市人均GDP達(dá)到5000美元的時(shí)候，它人均需要的集中商業(yè)面積大約在2.5平米左右。大家知道烏丹是整個(gè)翁旗的商業(yè)重鎮(zhèn)，也是整個(gè)翁牛特旗的“首都”，他的商業(yè)不但承載著整個(gè)烏丹10萬人口的消費(fèi)需求，從某種意義上，他還承擔(dān)整個(gè)翁旗近50萬人口的消費(fèi)需求。現(xiàn)在我們暫且拋開整個(gè)翁旗所有的商業(yè)不說，只就烏丹本身而言，10萬人口，10萬人口應(yīng)該擁有15萬平的商業(yè)面積，應(yīng)該有25萬平米的，那么我們保守一點(diǎn)，就說我們?yōu)醯と诵枨蟊容^保守，消費(fèi)不那么超前，我們就說人均1.5平米吧，那么整個(gè)烏丹起碼需要15萬平米的商業(yè)。但是大家現(xiàn)在數(shù)一數(shù)，新世紀(jì)商城、隆福生活廣場，還有老都市購物商城，加起來才6-7萬平，體量嚴(yán)重不足。體量不足，業(yè)態(tài)就不全；業(yè)態(tài)不全，管理就落后。

　　第二個(gè)，剛才我講了，業(yè)態(tài)落后，許多該有的東西沒有，該有的業(yè)態(tài)沒有，別說吃喝玩樂購，就是我們最傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)，比如說服裝，在老都市，在隆福生活廣場，在新世紀(jì)商城，究竟有幾家？大量的服飾都流入了街頭。而且烏丹還有一個(gè)怪現(xiàn)象，比如說你這個(gè)衣服是在商場買的，他認(rèn)為不高貴，你在街鋪買的才高貴，因?yàn)閰堑ぷ詈玫钠放贫荚诮咒仯辉谏虉?。這和大城市、發(fā)達(dá)城市，甚至其他的三四線城市背道而馳。比如說珠寶首飾老鳳祥、周大福在街上，服裝361、勁霸男裝在街鋪，包括阿迪達(dá)斯這樣的運(yùn)動(dòng)品牌，包括許多兒童服飾這樣的品牌全在街鋪。連那種需要安全、需要環(huán)境、夏天需要清涼、冬天需要溫暖的兒童娛樂業(yè)態(tài)都在街上。那冬天里孩子們怎么玩呢，寒風(fēng)刺骨；夏天怎么玩，炎炎烈日。另外，沿街的商鋪沒有統(tǒng)一規(guī)劃、沒有統(tǒng)一管理，你進(jìn)了這家有空調(diào)，那家是暖氣，這家是地板磚，那家是鋪地毯。這家你進(jìn)來滿面春風(fēng)，那家是冷若冰霜?；蛘哒f你想在這買件衣服，進(jìn)一家店，就說買男裝，就說買雙鞋，這家店有，你想去那家就得走另一條街，因?yàn)樗患校唤y(tǒng)一管理。我昨天講了，夏天的時(shí)候外面特別熱，屋里特別冷。冬天的時(shí)候外面挺冷，屋里挺熱，你買東西、尤其是買衣服還得換一件衣服，如果夸張一點(diǎn)，比如說買內(nèi)衣，還得從里換到外。那不感冒才怪呢！所以我們說外面是高天滾滾寒流急，里面是空調(diào)微微暖氣吹。冰火兩重天啊。這種購物沒有享受感，只是完成作業(yè)。女人都不愿意逛，男人更不想去。許多消費(fèi)沖動(dòng)就這么被壓抑了。

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